Faire construire une maison est souvent le projet d’une vie. Pour que ce rêve ne vire pas au cauchemar, il est essentiel de bien encadrer la relation avec le constructeur. C’est précisément le rôle du Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), un contrat réglementé qui offre une protection renforcée au particulier.
Qu'est-ce qu'un CCMI, quelles sont les différences avec d'autres contrats de construction, quelles sont les garanties offertes par ce contrat ? Je vous propose de faire le point.
Le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) est destiné aux particuliers, appelés maîtres d’ouvrage dans le cadre de ce contrat, qui souhaitent faire construire une maison sur un terrain leur appartenant, avec ou sans fourniture de plan par le constructeur.
Ce contrat concerne les projets de construction comportant au maximum deux logements, à usage d’habitation ou mixte (habitation + professionnel), pour le même maître d’ouvrage.
Le CCMI a pour but de protéger le consommateur face aux aléas d’un chantier. Il impose au constructeur des obligations claires, des délais précis et offre des garanties en cas de défaillance du constructeur ou de survenance de malfaçons.
Le CCMI est obligatoire dès lors que le constructeur prend en charge, la réalisation de tout ou partie de la construction de la maison selon les plans qu'il a établi ou fait établir.
Relèvent du CCMI, la construction d'une maison par un professionnel selon des plans remis par le maître d'ouvrage, dès lors que le constructeur réalise les travaux jusqu’au stade de mise hors d’eau et hors d’air. Il s'agit des travaux de maçonnerie, en par passant la charpente, la couverture (toiture) jusqu’à la pose des menuiseries extérieures (portes, fenêtres).
La distinction entre le CCMI et la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) réside dans la propriété du terrain sur lequel sera édifié la maison. Dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire, l’acquéreur n’est pas encore propriétaire du terrain, qui lui est procuré par le vendeur/constructeur.
En matière de CCMI le constructeur ne peut procurer directement un terrain au maître d’ouvrage.
Dans le cadre d’un CCMI le constructeur ne revêt pas la qualité de mandataire global du maître d’ouvrage, contrairement au promoteur immobilier qui est mesure de conclure au nom du maître d’ouvrage les actes nécessaires à la réalisation du projet immobilier.
Le contrat d’entreprise se distingue du CCMI par son objet. Le contrat d’entreprise est en lien avec un ou plusieurs lots (par exemple : maçonnerie, charpente, électricité, etc.) nécessaires à la construction d’une maison.
Dans ce cas, le constructeur fournit ou fait fournir les plans de la maison. Il prend en charge le projet de A à Z.
Le maître d’ouvrage fournit au constructeur les plans, qu’il établit lui-même ou qu’il a fait réaliser par un professionnel qualifié (exemple un architecte). Le constructeur n’a pour mission que la réalisation des travaux, de gros œuvre (terrassement, VRD, maçonnerie), hors d’eau (toiture) et hors d’air (menuiseries extérieures).
Ce type de CCMI est plus fréquent lorsque le particulier souhaite personnaliser totalement son projet.
Sous peine de condamnation d’un emprisonnement de 2 ans et d’une amende d’un montant de 300 000 €, à l’encontre du constructeur, le CCMI doit être formalisé au moyen d’un écrit.
Le constructeur ne peut exiger ou recevoir de paiement du maître d’ouvrage avant la conclusion du CCMI, sous peine de condamnation d’un emprisonnement de 2 ans et/ou d’une amende d’un montant de 9 000 €.
Le CCM doit mentionner :
- la désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l'ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;
- l'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction ;
- la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ;
- le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution ;
- les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux ;
- l'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel lors de la réception des travaux ;
- l'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au CCMI ;
- l'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage ;
- la date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;
- la référence de l'assurance dommages-ouvrage (DO) souscrite par le maître de l'ouvrage ;
- les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.
La notice descriptive correspond à un modèle réglementaire, et indique les caractéristiques techniques, tant de la maison elle-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur en lien avec l’implantation et l’utilisation de la maison.
La notice descriptive représente dans un tableau à trois colonnes, pour chaque poste, les travaux qui relèvent du prix forfaitaire convenu qui seront exécutés par le constructeur (prix convenu), et ceux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution (travaux réservés).
Le coût global du CCMI = prix convenu + travaux réservés.
Le client peut dans les 4 mois qui suivent la signature du CCMI, demander au constructeur d’exécuter les travaux dont il s’était réservé l’exécution, tel que mentionné à la notice descriptive.
Les travaux décrits à la notice descriptive mais non chiffrés, sont réputés compris dans le prix convenu avec le constructeur et sont mis à sa charge.
Le maître d’ouvrage qui ne souhaite plus poursuivre le projet de construction, peut se rétracter dans un délai de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant le CCMI.
Garantie de remboursement
La garantie de remboursement prémunit le maître d’ouvrage contre la défaillance du constructeur, afin d’obtenir le remboursement des sommes payées avant l’ouverture du chantier. La garantie de remboursement prend fin à la date d'ouverture du chantier.
Assurance dommages-ouvrage
Souscrite par ou pour le compte du maître d’ouvrage, elle permet une prise en charge, dans des délais contraints, des malfaçons graves affectant la solidité et/ou l’habitabilité de la maison.
Garantie de livraison à prix et délais convenus
Cette garantie permet au maître d’ouvrage de ne pas avoir à subir les conséquences de la défaillance du constructeur. Le garant de livraison (moyennant une franchise) prend en charge les coûts, d’achèvement de la construction de la maison, de levée des réserves à la réception, et du paiement des pénalités dès lors que le retard de livraison est supérieur à 30 jours.
En outre, le maître d’ouvrage bénéficie de la garantie de parfait achèvement (GPA) qui consiste en une obligation de faire du constructeur de réparer les malfaçons dénoncées par le maître d’ouvrage, dans l’année qui suit la réception des travaux, sans considération de la nature ou de la gravité du dommage.
Ces garanties sont impérativement associées au CCMI, elles ne sont pas négociables et constituent un filet de sécurité indispensable pour tout particulier, dans le cadre de son projet de construction.
Le CCMI est un contrat protecteur, conçu pour garantir la bonne exécution du chantier, encadrer les engagements du constructeur, et protéger le particulier en amont, pendant, et après la réalisation du projet de construction.
En synthèse le CCMI propose :
- un cadre juridique strict et sécurisé, protecteur des intérêts du maître d’ouvrage ;
- des garanties obligatoires efficaces, permettant de pallier les carences du constructeur et la survenance de malfaçons ;
- une notice descriptive mentionnant un prix global et forfaitaire, pour davantage de transparence sur la teneur et le coût du projet de construction.
Malgré les nombreux avantages qu’offre le Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI), il n’est pas exempt de la survenance de litiges ou de contentieux.
Un accompagnement par un avocat permet d’identifier les risques de votre projet de construction, et préserver la défense de vos droits.
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