Lorsque les loyers ne sont plus payés, le propriétaire bailleur est confronté à une difficulté majeure. L’expulsion du locataire, bien qu’envisageable, ne peut intervenir qu’à l’issue d’une procédure strictement encadrée par la loi.
Je vous propose de faire le point sur les étapes clés de la procédure d’expulsion du locataire.
Dès la constatation des premiers incidents de paiement, le bailleur peut adresser une mise en demeure à l’attention du locataire.
Par la suite, le bailleur mandate un commissaire de justice (huissier) pour faire délivrer un commandement de payer à l'attention du locataire, afin de l'inviter à procéder au paiement des loyers et/ou charges, au plus tard dans un délai de 6 semaines.
Le commandement de payer est transmis à la CCAPEX (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), afin d’envisager une issue amiable.
Dans l’hypothèse d’une phase judiciaire, l’assignation doit être portée à la connaissance du Préfet au moins 6 semaines avant l’audience.
Si le locataire n’a pas réglé sa dette, le bailleur saisit le Juge pour obtenir :
- le paiement de la créance locative,
- la résiliation du bail,
- l’expulsion du locataire.
Dans le cadre de la procédure judiciaire, le locataire peut :
- solliciter des délais de paiement ;
- se prévaloir de l’ouverture d’une procédure de traitement de surendettement, à la suite du dépôt d’un dossier auprès de la Banque de France ;
- bénéficier du rééchelonnement de la dette locative, une suspension de l’exigibilité de la dette, ainsi que des effets de la clause résolutoire, afin de ne pas être expulsé du logement.
Si le Juge prononce la résiliation du bail, et l’expulsion du locataire, le bailleur mandate un commissaire de justice afin qu’un commandement de quitter les lieux soit délivré à l’occupant du logement.
L’ex-locataire dispose en principe d’un délai de deux mois, à compter de la délivrance du commandement, pour libérer le logement.
Le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’expulsion qu’il remet à la personne expulsée.
Le préfet et la CCAPEX sont avisés à ce stade de la procédure, de la délivrance du commandement de quitter les lieux à l’attention du locataire, et sont destinataires d’une copie du procès-verbal d’expulsion.
La trêve hivernale :
il ne peut être procédé, en principe, à l’exécution d’une procédure d’expulsion entre le 1er novembre de l’année N et le 31 mars de l’année N+1.
Le recours à la force publique n’est pas systématique. Le commissaire de justice peut en faire la demande auprès du Préfet, dans l’hypothèse où le locataire entrave l’expulsion.
Si le Préfet fait droit à la demande du commissaire de justice, ce dernier est alors accompagné d’un serrurier et des forces de l’ordre, afin qu’il soit procédé à l’expulsion de l’occupant.
S’agissant des loyers impayés, le locataire en situation de handicap ne bénéficie pas d’un régime dérogatoire, et peut faire l’objet d’une expulsion.
Cependant, le juge examine attentivement la situation des personnes en situation de handicap, de vulnérabilité, notamment au regard de leur âge et/ou de leur état de santé.
Le Juge peut accorder des délais renouvelables à l’occupant condamné à quitter le logement, afin de tenir compte de ses conditions de relogement.
Il convient de préciser que :
- les délais incompressibles à compter de la délivrance du commandement de payer ;
- le calendrier judiciaire ;
- le recours à une procédure de surendettement par le locataire ;
- la survenance de la trêve hivernale ;
sont autant de facteurs susceptibles d’influencer le déroulement, l’issue, et la durée de la procédure d’expulsion.
L’expulsion du locataire pour loyers impayés dans le cadre d’un bail d’habitation, est une procédure complexe, qui tient compte des intérêts du bailleur, combine phases judiciaires, et dispositifs de protection du locataire.
En tant qu’avocat en droit immobilier inscrit au Barreau de Toulouse, j’accompagne aussi bien les bailleurs, que les locataires, dans le cadre des différends relatifs au baux d’habitation, en vue de la préservation de leurs intérêts.
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Que vous soyez particulier, professionnel du bâtiment, syndic ou assureur, le cabinet vous répond rapidement pour qualifier la situation, clarifier les enjeux et proposer une stratégie.
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